ディスカウント・リーバックの流れ
多くの再生事例のなかには、抵当権を持っている金融機関の方から、任意売却をもし出る場合もありますが、同じ計画であっても、債務者主導と金融機関主導とでは、結果が同じになることはありませんし、必ず異なります。
金融機関主導の任意売却に応じる場合、売却した後はその物件利用することはできませんし、事業所や自宅などの再生に必要な物件を失ってしまうことになりますので、これは再生を成功させたとは言えないでしょう。
また、金融機関主導の任意売却では、不動産を買い取る相手が金融機関から紹介される不動産会社となり、もちろんその会社は金融機関の方を向いて仕事をしているので、債務者のその後の生活まで考えていることはありません。
このような場合、金融機関は回収額をできるだけ多くしたいので、不動産会社は高く買い取り、その結果、債務者の残債は減少することから、メリットがある様に思えますが、債務者がのちのち物件を買い戻すことを考えると良いとはいえませんし、任意売却後に物件の買い戻しを考えているのであれば、時価に近い金額で買い取ってもらう方がメリットは大きいのです。
ディスカウント・リーバックの流れは、債務者主導の事業再生を考えた場合、物件は少しでも時価を下回る価格で任意売却ができるように値引き交渉をし、将来的に債務者は、第3者が購入した金額を基準に物件を買い戻します。
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無剰余の不動産
借金の返済ができなくなり、放置をしていると金融機関は債務者の資産を調べ、不動産を持っている債務者に対しては、裁判所に訴えて自宅などの不動産を差し押さえて、競売にかけて債権を回収しようとします。
このとき不動産の担保状況が問題で、例えば実勢価格が1億円の不動産を担保に、3つの銀行から、5000万円、3000万円、無担保で2000万円を借りていたとします。
ここで、無担保で借りている金融へ返済が滞ると、不動産に差し押さえをかけ、競売で債権を回収しようとし、不動産を競売にかけて実勢価格で売れば、2000万円の回収が可能なのです。
この担保状況を剰余ありと言い、逆に、不動産に担保余力がない事を、無剰余状態と言います。
他人の債務の連帯保証お任になってしまった場合は、所有する不動産が無剰余状態になっているかどうかをチェックしないと、主債務者の返済が滞ったときに競売にかけられてしまいます。
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